לא עוד יעד על המפה: מדוע יאיר בושרי ובי גלובל בחרו להתמקד בקפריסין?

במהלך השנים בחנו וקידמנו הזדמנויות במספר מדינות. כל שוק לימד אותנו משהו אחר, אבל בשלב מסוים הבנו שפיזור רחב אינו בהכרח יתרון. בנדל״ן, ככל שאתה מכיר שוק לעומק, כך אתה מסוגל לקבל החלטות טובות יותר, לזהות עסקאות לפני שהן הופכות לברורות לכולם ולשלוט ביותר שלבים לאורך הדרך.

קפריסין אפשרה לנו לעבור מחשיבה של שיווק נכסים בחו״ל לפעילות יזמית ממוקדת יותר. במקום לעבור מעסקה לעסקה וממדינה למדינה, אפשר לבנות תשתית מקומית, להכיר את אנשי המקצוע, להבין את הרשויות ולפתח מומחיות אמיתית באזור מסוים״

כן, בעיקר מנקודת מבט ישראלית. אפשר לפעול במדינה אירופית מצוינת, אבל אם נדרשות טיסות המשך, נסיעות ארוכות או הסתמכות כמעט מלאה על גורמים מרוחקים, קשה יותר להיות מעורבים בכל שלב. קפריסין נמצאת קרוב מאוד לישראל. אפשר להגיע לפרויקט, לקיים פגישות, לבדוק את הביצוע ולחזור בתוך זמן קצר יחסית.

הקרבה הזו אינה רק נוחות. היא משפיעה על דרך ניהול הפרויקט. בנדל״ן יזמי יש חשיבות לנוכחות, לבקרה ולקבלת החלטות בזמן. כאשר היעד קרוב, ניתן לצמצם את הפער שבין המטה בישראל לבין הפעילות בשטח״

הוא יתרון משמעותי, אבל הוא לא היה מספיק בפני עצמו. אנחנו לא בוחרים שוק רק משום שקל להגיע אליו. צריך למצוא בו ביקוש אמיתי, פעילות כלכלית, אפשרות לפיתוח ומחירים שמותירים מקום ליצירת ערך.

קפריסין משלבת בין כמה מנועי ביקוש. יש בה אוכלוסייה מקומית, תיירות, סטודנטים, אנשי מקצוע שמגיעים מחו״ל, משפחות שעוברות להתגורר במדינה ורוכשים זרים. מבחינת יזם, שוק שבו הביקוש אינו נשען על קהל אחד בלבד עשוי להציע בסיס רחב יותר״

אפשר לפעול במספר מדינות, אבל צריך לשאול מהי רמת הערך שאתה מביא בכל אחת מהן. האם אתה באמת מכיר את הרחובות, את המחירים, את הביקוש, את הקבלנים ואת הרגולציה – או שאתה נשען על שותף מקומי שמעביר לך עסקה?

אנחנו העדפנו עומק על פני פיזור. כאשר מתמקדים בשוק אחד, אפשר לבנות מערך שלם: איתור קרקע, בדיקה משפטית, תכנון, בנייה, פיקוח, שיווק וניהול. זו רמת מעורבות שקשה לשכפל במקביל במספר גדול של מדינות״

כאשר בחנו את קפריסין, ראינו הבדלים גדולים בין הערים. לימסול כבר עברה תהליך משמעותי של התייקרות וביסוס בינלאומי. לרנקה, לעומתה, הציעה שילוב מעניין: עיר חוף, שדה תעופה בינלאומי, נגישות גבוהה ואזורים שעדיין נמצאים בתהליך התפתחות.

מבחינתנו, השאלה לא הייתה איזו עיר היא המפורסמת או היקרה ביותר, אלא היכן קיים פער בין המצב הנוכחי לבין מה שהעיר יכולה להפוך להיות. יזמות טובה מנסה לזהות תהליך לפני שהוא מגיע להבשלה מלאה״

בהחלט. יש קרבה באקלים, באורח החיים ובקצב ההתנהלות. ישראלים מגיעים לקפריסין ולא מרגישים שהם נמצאים במציאות זרה לחלוטין. עבור מי שרוכש דירת נופש, שוקל רילוקיישן או מעוניין להגיע לנכס כמה פעמים בשנה, זה יתרון חשוב.

אבל אסור לתת לתחושת הקרבה לבלבל. קפריסין היא מדינה אחרת, עם דינים, תהליכי רישוי וכללי רכישה משלה. משקיע ישראלי צריך לבצע בדיקות משפטיות ומקצועיות בדיוק כפי שהיה עושה בכל מדינה זרה״

כן, אבל צריך לפרש נכון את המושג 'ביקוש זר'. העובדה שמשקיעים מחו״ל קונים במדינה מסוימת היא סימן שמצדיק בדיקה, לא סיבה מספקת לרכוש נכס. אנחנו רוצים להבין מי קונה, באילו אזורים, לאיזו מטרה ומה יוצר את הביקוש.

יש הבדל בין שוק שמבוסס על גל ספקולטיבי לבין שוק שבו מגיעים אנשי מקצוע, מוקמות חברות, מתפתחים שירותים ונוצר צורך אמיתי במגורים. המטרה היא לחפש פעילות שיש מאחוריה שימוש ממשי בנכס״

זו תהיה טעות לבחון את כל קפריסין כשוק אחד של דירות נופש. קיימים הבדלים בין לרנקה, לימסול, פאפוס וניקוסיה, וגם בין שכונות בתוך אותה עיר. יש נכסים שמתאימים לתיירות, אחרים להשכרה ארוכת טווח ויש פרויקטים שפונים למשפחות או לאנשי מקצוע.

לפני שמפתחים פרויקט צריך להחליט מי אמור לגור בו ומדוע. דירה שמיועדת לתייר צריכה לעמוד בדרישות אחרות מדירה שמיועדת למשפחה מקומית. הטעות מתחילה כאשר בונים מוצר ורק לאחר מכן מנסים להבין מי הקהל שלו״

ריכוז גיאוגרפי אכן יוצר חשיפה לשוק מסוים, ולכן אסור להתעלם מהסיכון. מצד שני, פיזור שאינו מלווה בידע ובשליטה יכול ליצור סיכון מסוג אחר. אפשר להחזיק נכסים בחמש מדינות ועדיין לא להבין לעומק אף אחת מהן.

הגישה שלנו היא שמומחיות מקומית, בדיקות יסודיות ופיזור בין סוגי פרויקטים ואזורים בתוך המדינה יכולים להיות משמעותיים. מיקוד אינו אומר שכל עסקה בקפריסין מתאימה. להפך: ככל שמכירים את השוק טוב יותר, קל יותר לפסול הזדמנויות שאינן עומדות בקריטריונים״

לבנות נוכחות ולא רק למכור נכס. מבחינתנו, זה ההבדל המרכזי. אנחנו רוצים להבין את הקרקע, להיות מעורבים בתכנון, לפקח על התקדמות הבנייה וליצור מעטפת שממשיכה גם לאחר הרכישה.

כאשר פועלים לאורך זמן באותו שוק, נצברים קשרים, ידע וניסיון. יודעים אילו אזורים מתפתחים, אילו עלויות נוטות להשתנות ואילו שאלות צריך לשאול לפני שמתחייבים. הידע המצטבר הזה הופך לנכס של החברה ושל המשקיעים״

לא הייתי מנסח זאת כוויתור על אירופה. קפריסין עצמה חברה באיחוד האירופי, והפעילות בה היא חלק מזירת הנדל״ן האירופית. ההחלטה היא להפסיק לרדוף אחר מפה מלאה בסימונים ולהתמקד במקום שבו אנחנו מאמינים שנוכל לייצר ערך משמעותי יותר.

השאלה מבחינתנו אינה בכמה מדינות החברה פעילה, אלא עד כמה היא מכירה את השוק שבו היא נמצאת ועד כמה היא מסוגלת לקחת אחריות על התהליך. בקפריסין מצאנו שילוב בין קרבה, פוטנציאל, ביקוש ויכולת תפעולית. זה מה שהפך אותה מבחינתנו מעוד יעד להשקעה למרכז פעילות״